накладных расходов, большая часть которых зависит от продолжительности строительства. Технический заказчик при осуществлении строительного контроля должен следить за тем, чтобы экономия средств не приводила к ухудшению качества строительства. В период строительства наиболее употребительны методы управления проектом: управление стоимостью, сроками, персоналом, рисками и др.
Этап строительства заканчивается получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Во время эксплуатации методы экономики строительства применяются при реконструкции и капитальном ремонте объекта, при обосновании целесообразности дальнейшей эксплуатации или прекращения эксплуатации. Для некоторых опасных объектов (например, атомных электростанций) расходы на прекращение эксплуатации и изоляцию отходов резервируются во время работы объекта. Согласно концепции жизненного цикла, эксплуатационные расходы, включая прекращение эксплуатации, необходимо учитывать при обосновании строительства. При купле-продаже объекта появляется необходимость определения цены на недвижимость, которая, как отмечено выше, является индивидуальной.
Определение эффективности инвестиций производится на различных этапах жизненного цикла. Задача количественного определения эффективности заключается в соотнесении результатов (для коммерческих проектов — прибыли) с соответствующим затратами (инвестициями). При наличии нескольких вариантов инвестиций одновременно выбирается вариант с наилучшей эффективностью, при этом "фоновым" вариантом часто подразумевается банковский депозит: если расчетная эффективность отрицательна, выгоднее вложить средства в банк, чем в рассматриваемый проект. Критерием сравнения служит обычно чистая приведённая стоимость или внутренняя норма доходности, в простых случаях — срок окупаемости инвестиций. Для некоммерческих проектов с фиксированным результатом выбирается вариант с наименьшими затратами.
Для крупных инвестиционных проектов оценка стоимости может производиться 4-5 раз с постепенным уточнением, соответственно оценка эффективности проекта может проводиться неоднократно. Современные методы определения экономической эффективности позволяют учитывать затраты и результаты разных периодов, а также единовременные, текущие и повторяющиеся затраты. При проектировании и подготовке строительства рассматривается не только эффективность проекта в целом, но и производится выбор конкретных объемно-планировочных решений, конструкций, технологий.
Сметная стоимость строительства
Стоимость строительного объекта на этапах проектирования и строительства оценивается на основе сметы, то есть расчета предстоящих затрат. Сметную стоимость в РФ принято разделять на стоимость строительных работ, монтажных работ (имея в виду монтаж технологического оборудования), самого оборудования и прочих затрат. За рубежом, как правило, стоимость монтажных работ и оборудования объединены; отдельно выделяются планируемые затраты на содержание строительных машин, пусконаладочные и проектные работы, расходы на управление проектом, содержание офиса и др.
Смета всегда имеет ту или иную погрешность из-за неточного определения объемов работ, усреднения показателей расхода ресурсов и колебания цен, поэтому к итогу необходимо добавлять некоторый резерв. В РФ на стадии проектирования он составляет от 2 до 10 процентов, что часто не покрывает вынужденную неточность смет. За рубежом резерв зависит от стадии определения затрат и для крупных проектов рассчитывается на основе анализа рисков.
Экономическая часть подрядных договоров заключается прежде всего в определении согласованной цены договора, а также размера аванса и обеспечения исполнения договора, порядка расчетов, санкций за неисполнение обязательств.
Цена договора может быть твёрдой или приблизительной. Существует несколько разновидностей договорной цены. В РФ при бюджетном финансировании максимальная цена договора предварительно определяется заказчиком и может быть снижена подрядчиком в результате тендерных процедур. В других случаях, а также в большинстве зарубежных стран, заказчик не обязан объявлять начальную цену, которая складывается в результате конкурентной борьбы подрядчиков. Чрезмерное занижение подрядчиком цены договора на торгах может в ходе строительства приводить к ухудшению качества строительства, попыткам навязать заказчику дополнительные соглашения, иногда к срыву сроков исполнения договора.
Размер аванса должен обеспечивать подрядчику разворот строительной базы на площадке (мобилизацию), приобретение необходимого запаса материалов, аренду (покупку) необходимой строительной техники и др. При бюджетном финансировании размер аванса не должен превышать 30 % договорного объёма работ, но в большинстве случаев такой аванс и не нужен. Аванс учитывается в расчетах за последующие этапы. Заказчик может потребовать указать в договоре обеспечение возврата аванса в случае досрочного расторжения договора.
Ресурсы в строительстве могут быть разделены на две группы: расходуемые (финансовые, материальные, энергетические, природные) и не расходуемые (информационные, трудовые, технические, организационно-технологические).
Материальные ресурсы входят в состав оборотных средств, поэтому для них важно определить размер оптимального запаса на стройке: слишком большой запас ухудшает оборачиваемость, увеличивает емкость складов и затраты на хранение. Напротив, слишком малый запас повышает риски невыполнения работ в срок. Кроме того, стоимость строительных материалов часто составляет более половины всех расходов на стройке, поэтому подрядчику важно выбрать надежных и выгодных поставщиков, установить с ними долгосрочные договорные отношения.
Технические ресурсы представлены в первую очередь строительными машинами и механизмами. Они относятся к основным средствам строительных организаций. Однако часто строительные организации берут машины в аренду. В этом случае арендованные машины не ставятся на баланс предприятия. Для повышения показателей эффективности использования техники оптимизируют парк машин, выбирают экономичные схемы механизации стройки, увеличивают коэффициент использования машин.
Трудовые ресурсы — наиболее ценный вид ресурсов, так как на формирование трудового коллектива могут уйти годы. Улучшение использования трудовых ресурсов означает повышение производительности труда в строительстве. Ведущую роль для роста производительности труда играет система заработной платы в строительной организации. Системы оплаты труда подразделяются на тарифные и бестарифные, а также смешанные. Для рабочих в строительстве целесообразно применять тарифную систему оплаты на основе нормативов выработки. Во избежание задержек заработной платы в организации следует создавать резерв, так как оплата заказов в строительстве может быть крайне неравномерной.
Коммерческая деятельность подрядных фирм направлена на получение прибыли или, как минимум, на достижение безубыточности работы. К сожалению, до сих пор до 30 % строительных организаций убыточны. Для достижения коммерческого успеха строительная организация должна улучшать качество и соблюдать сроки выполняемых работ, снижать затраты, стараться расширить рынок сбыта и осваивать новые виды работ. Поскольку основу коммерции подрядной организации составляет участие в конкурсах, реклама занимает относительно небольшое место в этой деятельности.
Качество выполняемых работ и соблюдение договорных сроков являются главными средствами достижения репутации на подрядном рынке, позволяющими выдерживать конкуренцию и не снижать, а в некоторых случаях и повышать цену на строительную продукцию. Соблюдение договорных сроков, помимо этого, устраняет одну из основных причин убыточности строительных организаций — неустойки и штрафы со стороны заказчика.
Снижение затрат, как указано выше, связано с экономией и сохранностью материальных ресурсов, с рациональным использованием технических ресурсов, а также со снижением условно-постоянных, в первую очередь, накладных расходов. На снижение условно-постоянных расходов влияет прежде всего сокращение продолжительности строительства объектов.
В рамках коммерческой деятельности необходимо также соблюдать налоговое законодательство страны. Основными налогами строительных организаций в РФ являются налоги на добавленную стоимость, на имущество, на прибыль, а также начисления на заработную плату. Задача правильного исчисления налогов, ведение учёта и отчетности лежит в основном на бухгалтерии строительной фирмы. На основании данных учёта производится анализ производственной и коммерческой деятельности, вырабатывается стратегия развития организации.
После окончания строительства оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт о приёме-передаче здания (сооружения). На основании этих документов, в которых указывается размер израсходованных средств, объект ставится на балансовый учёт владельца в качестве основных средств. На эту сумму начинает начисляться амортизация. Отметим, что стоимость ремонтов не увеличивает балансовую стоимость объекта, а стоимость реконструкции, модернизации, достройки — увеличивает. Разница между первоначальной стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений называется остаточной стоимостью. Она может быть взята за основу цены, если владелец здания собирается его продать.
Однако остаточная стоимость — не единственный фактор при определении цены продажи. Применяется несколько методов оценки недвижимости, основанных на затратном, доходном и сравнительном подходах. При затратном подходе рассчитываются затраты, необходимые для возведения такого же объекта, за вычетом износа. При доходном подходе определяется возможный доход от дальнейшей эксплуатации объекта. При сравнительном подходе основываются на данных об объекте-аналоге, стоимость которого известна. Оценка недвижимости выполняется профессиональными оценщиками, объединяющимися в саморегулируемые организации оценщиков.
В современном мире объекты строительства являются также объектом торговли, поэтому авторами предпринята попытка объединения в данном учебники характеристик торговли и строительства.
1. Капитальное строительство как отрасль материального производства
1.1.Сущность, функции и задачи отрасли капитального строительства
Отрасли непроизводственной сферы и материального производства входят в сферу национальной экономики. К непроизводственной сфере относятся здравоохранение, просвещение, культура, отрасли, в которых материальные блага не создаются. Сфера материального производства охватывает промышленность, строительство, энергетику, транспорт и другие отрасли, создающие материальные блага. Продукцией строительства являются законченные строительством и сданные в эксплуатацию промышленные здания и сооружения, жилые здания и другие объекты, образующие основные фонды экономики
