Экономика и управление в строительном комплексе народного хозяйства (учебник)

Для объектов жилищно-гражданского назначения, строительство которых осуществляется за счёт бюджетного финансирования (школы, больницы), функции заказчика выполняет департамент капитального строительства мэрии или управление капитального строительства областной администрации (УКС).
Еще КИЗы и ТИЗы (коллективы и товарищества индивидуальных застройщиков).
Застройщик отличается от заказчика правами на земельный участок под застройку. Он является землевладельцем на праве собственности, а заказчик использует земельный участок под стройку на правах длительной аренды.

3. Подрядчик. Им могут быть проектная, строительно-монтажная организации, а также физические лица, которые выполняют строительные работы по договору подряда и имеют лицензию. В случае, если заказчик заключает договор подряда на строительство всего объекта с одной строительной организацией, то эта организация называется – генеральный подрядчик. Он несёт ответственность за своевременное и качественное выполнение работ на всём объекте; за ввод объекта в срок указанный в договоре подряда; также он координирует действия других участников строительства.
Если работы выполняются не по всему объекту, а только по его части, то в этом случае между заказчиком и подрядчиком заключается прямой договор. В случае, если строительство объекта ведется по генеральному договору, то  генподрядчик имеет право для выполнения специальных работ привлекать другие строительные организации, с которыми он заключает договоры субподряда, а организации называются субподрядчиками.


Состав и структура капитальных вложений

Капитальные вложения – совокупность затрат на воспроизводство основных средств (фондов) как производственного, так и непроизводственного назначения. Капитальные вложения представляют собой итог по сводному сметному расчету.
Воспроизводство основных средств (фондов) может осуществляться в следующих формах:
1. Новое строительство
2. Расширение
3. Реконструкция
4. Техническое перевооружение.

Новое строительство – это строительство по первоначально утверждённому проекту вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей.
Расширение - строительство новых объектов (основного, подсобного и обслуживающего назначения) в составе действующих предприятий,  в том числе и на новых стройплощадках, а также строительство филиалов и производств, входящих в их состав.
Реконструкция - строительство вспомогательных объектов, а также перепланировка существующих при условии изменения их объёмно-планировочных параметров и повышении технико-экономического уровня.
Ее  следует отличать от капитального ремонта. Это восстановление или замена отдельных частей зданий в связи с их физическим износом или разрушением на аналогичные или улучшающие их эксплуатационные показатели.
Реконструкция – за счет прибыли, а капремонт – за счет себестоимости. Это большая разница  в смысле налогов.
Техническое перевооружение - комплекс мероприятий по внедрению новых технологий при минимальном объёме строительно-монтажных работ, которые связаны только с заменой или установкой оборудования.

Различают 4 вида структуры капитальных вложений:
1. Отраслевая структура. Показывает отношение между капитальными вложениями направленными на развитие отдельных отраслей народного хозяйства. Примерная структура: промышленность 35%, с/х 20%, капитальное строительство  15%, и т.д.
2. Технологическая структура. Показывает соотношение затрат между строительными работами, монтажными работами, стоимостью оборудования и прочими затратами. Она может определяться как для отдельного объекта (по итогу ССР), так и по виду строительства и отрасли в целом. В целом по отрасли строительства: СМР 50%; оборудование 40%; прочие 10%. Для промышленного строительства доля затрат на оборудование будет выше, для жилищно-гражданского ниже.
3. Воспроизводственная структура. Показывает соотношение между новым строительством, расширением, реконструкцией и техническим перевооружением.
4. Региональная (территориальная) структура. Показывает распределение капитальных вложений по территории России или по территориальным образованиям.

Организационные формы капитального строительства


В строительстве существует два способа освоения капитальных вложений (ведения строительства):
1.Хозяйственный
2.Подрядный.
При хозяйственном способе предприятие или организация, имеющие средства для строительства объекта, самостоятельно выполняют для собственных нужд СМР. В этом случае на данном предприятии в качестве структурного подразделения создаются строительно-монтажные участки, группы или управления. В этом способе предприятие одновременно является и заказчиком (инвестором) и исполнителем строительства. Этот способ обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории действующего предприятия, в сельском строительстве и т.п. Часто его используют при капремонте. В России общий объём СМР, выполненный этим методом, составляет примерно 20%.
Подрядный способ это основной способ ведения работ. В этом случае работы выполняются постоянно действующими строительными организациями (подрядчиками) на основании подрядного договора с заказчиком. Работы выполняются предприятиями с различными формами собственности, в том числе ИП. Обязательное условие - наличие лицензии на ведение строительных работ данного вида.


Договор подряда. Его содержание и порядок составления

Договор подряда - это основной документ регламентирующий взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком в течение всего срока строительства объекта. Типовая форма и содержание договора приведены в методических рекомендациях Госстроя России. 
Подготовка проекта подрядного договора всегда является обязанностью подрядчика. Для этого заказчик обязан передать подрядчику следующую документацию:
1. Копия акта об отводе земельного участка под застройку
2. Титульный список вновь начинаемой стройки (для объектов строящихся за счёт госбюджета);
3. График поставки оборудования на первый год строительства производственного объекта
4. График проведения пусконаладочных работ
5. Проектно-сметная документация в согласованном количестве экземпляров (обычно -  4 экз.).

Типовой договор подряда на капитальное строительство включает в себя следующие разделы:

1. Наименование сторон. Приводится полное юридическое наименование сторон, Ф.И.О. первых лиц, и наименование нормативно-правовых актов, на основании которых заключен договор (устав предприятия и прочее).
2. Предмет договора
им могут быть:
- строительство объекта в соответствии с проектом,
- сдача объекта государственной приемочной комиссии (это отдельная работа, так может быть).
- проектирование, строительство и сдача объекта под ключ
- устранение подрядчиком дефектов в период гарантийного срока
- производство специальных работ (по договорам субподряда)
- прочее (например, инжиниринговые услуги, и др.).
3. Стоимость работ (договорная цена, может быть твердой или открытой, подлежащей ежемесячной корректировке – указать в договоре способ учета инфляции или удорожания) 
4. Сроки выполнения работ (минимальный срок в СНиПе)
Это могут быть: даты начала и окончания, общая продолжительность строительства (в днях, месяцах) с даты подписания договора, продолжительность от даты передачи подрядчику площадки под застройку и пр.
Здесь может еще быть:
- возможность изменения сроков строительства и основания для этого
- что считать датами начала и окончания строительства
- возможность (или нет) досрочной сдачи объекта
5. Расчёты и платежи.
В строительстве применяется несколько систем расчёта:
- за отдельные конструктивные элементы
- за этапы работ
- ежемесячные платежи (расчеты)
- расчеты за готовую строительную продукцию (за объект в целом).
6 . Обязанности сторон.
    Заказчик обязан:
- Получить разрешение на строительство, оформить земельный участок и передать подрядчику по акту стройплощадку
- Согласовать техусловия на подключение площадки ко всем источникам энергоснабжения
- Передать подрядчику проектно-сметную документацию
- Обеспечить своевременное и непрерывное финансирование строительства;
- Перечислить подрядчику аванс в согласованные разделе 5 договора сроки
- Обеспечить своевременное приобретение и поставку на объект технологического и другого оборудования;
- Обеспечить контроль и технадзор за ходом строительства;
- Обеспечить комплексные испытания смонтированного оборудования;
- Создать рабочую и государственную комиссию по приемке объекта
- Принять законченный объект в эксплуатацию и оплатить выполненные работы.
    Подрядчик обязан:
- Построить объект в срок в соответствии с проектно-сметной документацией,  согласованной договорной ценой
- Обеспечить выполнение работ в соответствии с требованиями СНиП
- Выполнить все предписания заказчика в ходе технадзора
- Обеспечить своевременную поставку на объект стройматериалов
- Обеспечить испытание смонтированного им оборудования
- Сдать комиссии законченный объект и исполнительную документацию к нему;
- Своевременно устранить выявленные в процессе приёмки недоделки
7. Приёмка работ
8. Имущественная ответственность. Указывается порядок и суммы взыскиваемых с виновной стороны, пеней, штрафов и неустоек.
9. Порядок приостановления работ при расторжении подрядного договора
10. Особые условия.

Неотъемлемой частью любого подрядного договора являются приложения к нему. Они включают в себя:
Протокол или ведомость согласованной договорной цены
График производства СМР на строительство по объекту с поквартальной разбивкой в денежном выражении (обычно в базисных ценах);
График передачи объекта под монтаж технологического оборудования;
Особые условия – это обычно:
- сроки и порядок передачи проектно-сметной документации
- сроки и порядок освобождения стройплощадки и переноса инженерных сетей
- порядок передачи геодезической разбивочной основы и реперов
и прочее
В конце подрядного договора указывается юридический адрес и банковские реквизиты подрядчика и заказчика.

Проведение строительного контроля при осуществлении
строительства, реконструкции и капитального ремонта


Порядок проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта (далее - строительство) объектов капитального строительства утвержден постановлением Правительства РФ № 468 от 21 июня 2010 г. независимо от источников их финансирования. Этим же постановлением определен порядок определения размера затрат на проведение строительного контроля и численности работников, осуществляющих строительный контроль, по объектам, финансируемым полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета.
Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и